Jak obniżka stóp procentowych wpłynie na cenę kredytu hipotecznego?

W związku z kryzysem spowodowanym pandemią wzorem zachodnich banków centralnych polska Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe niemal do zera. Jaki będzie to miało wpływ na cenę obniżkę raty kredytu hipotecznego, ostateczną cenę takiego zobowiązania i dlaczego stopy procentowe mają aż taki wpływ na koszt kredytu?

W jaki sposób stopy procentowe wpływają na koszt kredytu hipotecznego?

Stopy procentowe są narzędziem Rady Polityki Pieniężnej (instytucji nadzorującej Narodowy Bank Polski), mającym regulować podaż pieniądza w gospodarce. W pewnym uproszczeniu stopy procentowe ustalają po jakiej stawce NBP pozwala bankom pożyczać od niego pieniądze. Im większe stopy, tym bardziej bankom i osobom prywatnym opłaca się opłaca oszczędzać, a mniej udzielać kredytów. Im niższe stopy procentowe, tym niższe oprocentowanie, bo banki nie mają innego wyjścia, jak zarabiać na kredytach, a nie depozytach. 

W każdej umowie kredytu hipotecznego powinien być podany sposób wyliczania kwoty raty. Składa się ona z marży i właśnie części zależnej od WIBOR, czyli stóp procentowych. Kwota marży banku jest stała, natomiast WIBOR zmienia się zależnie od ustaleń RPP. Należy pamiętać, że WIBOR nie jest bezpośrednio ustalany przez RPP, a jest jedynie pochodną stóp procentowych. To stawka, po której banki pożyczają sobie pieniądze i w przeciwieństwie do stóp procentowych podlega nieznacznym wahaniom niezależnie od NBP.

Zazwyczaj najpierw spłaca się większą część raty odsetkowej, a następnie coraz większą część kapitału. Oznacza to, że im dalej do spłaty kredytu, tym większy wpływ na ratę będą miały stopy procentowe.

Przez wiele lat stopy procentowe przyjmowały stałą wartość. Od 2015 do 2020 roku stopa referencyjna wynosiła 2 proc. Sytuacja zaczęła zmieniać się w marcu 2020 roku, gdy obniżono tę wartość do 1,5 proc. Następne korekty obniżyły ją kolejno do 1, 0,5 i wreszcie, pod koniec maja 2020 roku 0,1 proc. Takie działanie RPP ma w założeniu pobudzenie polskiej gospodarki. Im tańszy kredyt, tym łatwiej o inwestycje, a konsumentom nie opłaca się oszczędzać, tylko wydawać pieniądze. 

Czas pokaże, czy działania RPP były słuszne. Obecnie coraz trudniej jest dostać np. kredyt hipoteczny, gdyż banki m.in. ze względu na niskie stopy nie zarabiają na kredytach tyle, co wcześniej. Działanie RPP mogą zatem przynieść odwrotny skutek. Co gorsza, niskie stopy zwiększają ryzyko gwałtownego wzrostu inflacji, choć to w czasie zarazy COVID-19 raczej nam nie grozi. 

Kiedy banki obniżą raty kredytów hipotecznych w związku z koronawirusem?

Pomimo obniżki stóp procentowych już czynne kredyty hipoteczne nie ulega natychmiastowemu obniżeniu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych wylicza się na podstawie wartości WIBOR 3M lub 6M. Jest to średnia dziennej wartości WIBOR z ostatnich 3 i 6 miesięcy. A zatem, skoro RPP obniżyła stopy dopiero kilkanaście dni temu, to pełne efekty tej obniżki zobaczymy dopiero po 3 lub 6 miesiącach. Raty hipoteki można bez problemu policzyć na kalkulatorze kredytu hipotecznego. 

Przy wyliczaniu czy i kiedy bank obniży ratę kredytu trzeba jeszcze sprawdzić, czy zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym czy zmiennym. Jeśli nasz kredyt ma oprocentowanie stałe, to rata nie ulegnie obniżeniu. Na szczęście zdecydowana większość kredytów jest zaciągana z oprocentowaniem zmiennym. Co ciekawe, zgodnie z rekomendacją S banki muszą obecnie oferować opcję kredytu z oprocentowaniem stałym. Czyni to obecne czasy (bo stopy procentowe wkrótce wzrosną) najlepszymi do zaciągnięcia kredytu (zarówno kredytowego jak i hipotecznego). Można to zobaczyć samemu na portalu pozyczkaportal.pl, gdzie prezentowane są porównania kredytów. Kredyt z ze stałą stopą oprocentowania jest nieco droższy od tego ze zmienną, ale różnica powinna ulec zmianie na korzyść stałego oprocentowania gdy stopy wzrosną do ‘normalnego’ poziomu. 

O ile spadnie rata kredytu hipotecznego?

Przyjrzyjmy się temu w jaki sposób obniżone stopy procentowe wpłyną na raty kredytu hipotecznego. Załóżmy, że marża banku wynosi 2 proc.. Całe oprocentowanie równa się marży+WIBOR 3M, który wynosił do tej pory 1,71. Razem oprocentowanie kredytu wynosiło więc 3,71 proc. Rata kredytu wynosiła więc kolejno

  • 767,93 zł dla kredytu na 150 000 zł i 25 lat.
  • 1279, 98 zł dla kredytu na 250 000 zł i 25 lat.
  • 1063,87 zł dla kredytu na 250 000 zł i 35 lat.
  • 2559,78 zł dla kredytu na 500 000 zł o 25 lat.

Po obniżce, kiedy efekty nowej polityki RPP w pełni wejdą w życie WIBOR 3M będzie wynosił około 0,30 proc. Całe oprocentowanie spadnie więc do 2,30 proc.. Raty powyższych kredytów będą wtedy kosztowały kolejno:

  • 657,92 zł dla kredytu na 150 000 zł i 25 lat.
  • 1096,53 zł dla kredytu na 250 000 zł i 25 lat.
  • 867,16 zł dla kredytu na 250 000 zł i 35 lat.
  • 2193,06 zł dla kredytu na 500 000 zł o 25 lat.

Jak widać obniżka stóp będzie miała bardzo duży wpływ na raty kredytów. Dla typowego kredytu (250 000 zł na 25 lat) rata spadnie o niemal 200 zł. Gdyby taki stan rzeczy utrzymał się, to teoretycznie kredytobiorcy mogą zaoszczędzić od 37 446 zł przy najmniejszym prezentowanym kredycie, do 124 824 zł przy kredycie na najwyższą kwotę. Eksperci finansowi zalecają zainwestowanie dodatkowych środków w nadpłatę kredytu zamiast przeznaczenia ich na konsumpcję.