Raport z rynku nieruchomości – aglomeracja poznańska

Choć pierwszy kwartał nie przyniósł znaczących zmian w strukturze podaży, wprowadzenie na rynek ofert spełniających kryteria cenowe programu MdM spowodował spadek popytu na rynku wtórnym. Początek roku jest historycznie okresem, w którym aktywność uczestników rynku jest bardzo ograniczona. Według danych Metrohouse w skali kraju styczniowe transakcje stanowią zwykle 6 proc. rocznego obrotu. W tym roku jednak sytuacja na rynku deweloperskim jest inna.
– Z naszych danych wynika, że program „MdM” przyciągnął do deweloperów kupujących, którzy dotychczas rozważali kupno nieruchomości na rynku wtórnym. W styczniu b.r. zanotowaliśmy znaczący wzrost transakcji – mówi Bogusława Bryl, dyrektor sprzedaży ze spółki Linea. – „MdM” sprzyja inwestycjom na przedmieściach. Limity cenowe dla miasta Poznań w pierwszym kwartale były bardzo niskie i powodowały, że jedynie ok. 10% nieruchomości w centrum się do niego kwalifikowało. W przypadku terenów podmiejskich takich jak nasze inwestycje „Osada Leśna” w Dąbrówce oraz „Leśna Polana” możemy mówić o niemal 100 % kwalifikacji inwestycji do rządowego programu.
 
Według informacji firmy REAS liczba sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym sześciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce wyniosła prawie 10,9 tys., tj. zwiększyła się w ostatnim kwartale 2013 r. o ponad 14% względem poprzedniego kwartału. Patrząc jednak z perspektywy rocznej wzrost sprzedaży wyniósł ponad 17%. Tak wysoka liczba transakcji jest porównywalna z notowaną w okresie boomu mieszkaniowego w latach 2007/2008. Tendencja ta utrzymuje się w pierwszym kwartale 2014 r.

Limity cenowe zostały ustalone na takim poziomie, że w pierwszych miesiącach roku niewielka część oferty deweloperów kwalifikowała się do dopłat. Górnym limitem dla Poznania była kwota  5.604,50 zł za metr kw., a dla terenu województwa ponad 4.600 złotych. Limity wpłynęły na dynamiczny rozwój terenów podmiejskich. Klienci chętniej decydowali się na mieszkania na obrzeżach miasta, bo pozwalały one uzyskać stosunkowo wyższą dopłatę a dalej niższą ratę kredytu. Poza tym wybór nieruchomości objętych programem na przedmieściach był zdecydowanie większy.

Od kwietnia tego roku limity się zmieniły. Najwięcej zyskały osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania na kredyt z dopłatą państwa w Poznaniu.
– Od 1 kwietnia maksymalna cena mkw. lokalu, jaki można tam kupić w ramach MdM, wynosi 5907 zł. To o ponad 302 zł więcej niż w I kwartale – mówi Bożena Taflińska-Tadeusz, z Agencji Inwestycyjnej. – Obecnie znalezienie mieszkania w nowym limicie będzie zdecydowanie łatwiejsze.

Jeszcze bardziej niż w Poznaniu wzrosły limity cen mieszkań w gminach sąsiadujących z nim oraz na pozostałym obszarze województwa wielkopolskiego. Dziś pod Poznaniem można kupić lokal w MdM za 5029 zł za mkw., a w I kw. br. było to 4639 zł. To może wpłynąć na podniesienie cen mieszkań na przedmieściach miasta.

W pierwszych miesiącach bieżącego roku na poznańskim rynku obserwujemy także zmianę struktury sprzedaży w samym mieście. Dotychczas hitem sprzedażowym były dwa pokoje na ok. 50 m kw. Obecnie to się zmieniło.
–  Dwupokojowe mieszkania na powierzchni 32-25 m kw. to obecnie najbardziej poszukiwane nieruchomości. Kupujący chcą minimalizować koszty zakupy, a cena metra kwadratowego w Poznaniu od zeszłego roku jest stabilna, lub nawet nieznacznie rośnie. Dlatego obserwujemy wzrost zainteresowania małymi dwupokojowymi mieszkaniami – mówi Bożena Talińska – Tadeusz. – Z drugiej strony sprzedają się dobrze czteropokojowe, duże mieszkania.

Wzrost zainteresowania dużymi mieszkaniami wynika z korzystnej stopy zwrotu w przypadku wynajmowania mieszkania. Mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych stanowią coraz większy procent sprzedaży deweloperów. Rada Polityki Pieniężnej wydając ostatni komunikat stwierdziła, że podwyżki stóp procentowych nie należy spodziewać się szybciej niż w drugiej połowie 2014 roku. Takie  zapowiedzi powodują optymizm wśród osób planujących zaciągnięcie zobowiązania finansowego, a ponadto mało korzystna oferta depozytowa banków może powodować odpływ środków z lokat m.in. na rynek nieruchomości.
– Rzeczywiście, duże mieszkania w tej chwili są najczęściej sprzedawane inwestorom, którzy planują je wynajmować. – podsumowuje Bożena Talińska – Tadeusz.

Jest jeszcze jeden powód, dla którego nie warto zwlekać z zakupem mieszkania.
– Zwiększanie marż kredytów to część strategii banków, które ograniczone przez nadchodzącą Rekomendację U i obniżenie opłaty interchange, chcą zrekompensować swoje straty. Jest więc prawdopodobne, że w najbliższych miesiącach marże będą dalej rosnąć. Zaciągając kredyt wcześnie możemy więc liczyć na nieco lepsze warunki – mówi Jarosław Sadowski, Expander Advisors.

Pierwszy miesiąc 2014 roku upłynął pod znakiem względnej stabilizacji na rynku wtórnym. Średnie ceny ofertowe w skali kraju, w porównaniu do grudnia, wzrosły jedynie o 0,3%. Chociaż tanich mieszkań przybywa, zauważalne jest spowolnienie tego procesu. Choć pierwszy kwartał nie przyniesie znaczących zmian w strukturze podaży, wprowadzenie na rynek ofert spełniających kryteria cenowe programu MdM może spowodować spadek popytu na rynku wtórnym.
– Największe zmiany podaży nastąpią w segmencie do 5-6 tys. złotych. Można prognozować, że pojawi się więcej ofert w przedziałach 4-5 tys. zł (w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku), a w Łodzi, Lublinie, Szczecinie, Opolu, Toruniu, Opolu, Katowicach i Białymstoku w cenie do 4 tysięcy zł – twierdzi Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl.

Według firmy doradczej REAS sprzedaż mieszkań w czwartym kwartale 2013 r. była najlepsza od sześciu lat. Ożywieniu rynku sprzyjają tańsze kredyty hipoteczne oraz program dopłat “Mieszkanie dla młodych”. W Poznaniu, by się na niego załapać, mieszkanie nie może być droższe niż 5,6 tys. zł za m kw. Inwestorom zależy na tym, by w tych widełkach się zmieścić.  W Poznaniu wymogi programu MdM spełnia 40 proc. mieszkań na rynku, dlatego tańsze mieszkania mają większe szanse na znalezienie nowego właściciela.

Najdroższe nieruchomości w stolicy Wielkopolski znajdują się na Sołaczu, Winogradach i Grunwaldzie. Do najbardziej popularnych należą natomiast dzielnice, przez które przejeżdża szybki tramwaj, czyli m.in. Piątkowo.
– Sołacz jest dzielnicą stosunkowo drogą, ale też bardzo prestiżową, dlatego właśnie tutaj najchętniej inwestorzy poszukują lokali na gabinety lekarskie czy kancelarie prawne – mówi Bożena Taflińska-Tadeusz, ze spółki Agencja Inwestycyjna, która wybudowała nowoczesną kamienicę w tej dzielnicy.

W aglomeracji poznańskiej spada zainteresowanie dużymi domami. Rosnące koszty utrzymania powierzchni oraz coraz bardziej restrykcyjne przepisy kredytowe spowodowały, że na duże, wolnostojące posiadłości nie ma chętnych. Własny ogródek, cisza i spokój – to obecnie największe atrybuty nieruchomości. Dlatego rośnie zapotrzebowanie na małe domy w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej.
Domy, które powstają obecnie w porównaniu do budynków mieszkalnych budowanych w  latach 90. są zdecydowanie mniejsze. Jeszcze kilkanaście lat temu popularne były domy, które miały ponad 200-250  metrów kw. Obecnie koszty postawienia domu, a następnie utrzymania go i remontów są tak duże, że standardem są domy mające 100 metrów kw., a mieszkania 60.
–  Zmniejszenie metrażu nie oznacza spadku komfortu. Najważniejszy jest funkcjonalny projekt, dzięki któremu domy o małej powierzchni bez problemu spełnią oczekiwania najbardziej wymagających – mówi Adam Wędrychowicz, ze spółki Linea, budującej osiedle szeregowe w podpoznańskiej Dąbrówce.

Wzrost limitów od kwietnia w programie MDM dla gmin sąsiadujących z Poznaniem może spowodować podniesienie cen nieruchomości w tych lokalizacjach. Dlatego warto już teraz rozważyć zakup i uniknąć podwyżek.