Ławica walczy o swoje – głównie z biegłymi

Choć same władze lotniska nie mówią o walce, a jedynie o tym, żeby stosować właściwe – ich zdaniem – kryteria przy ocenie, czy dana nieruchomość straciła na wartości. Dlatego na zleceni Ławicy powstał specjalny raport. Co jest w nim ciekawego?

Lotnisko zawsze musiało walczyć o nowych pasażerów i połączenia lotnicze, ale od stosunkowo krótkiego czasu jest też zmuszone do walki sądowej na szerokim froncie. W 2012 roku bowiem weszła w życie uchwała sejmiku województwa o wyznaczeniu Obszaru Ograniczonego Użytkowania (OOU). Jest ona podzielona na dwie strefy: wewnętrzną i zewnętrzną. W wewnętrznej zabrania się budowy nowych szpitali, domów opieki społecznej i szkół oraz… uzdrowisk. Zabudowa mieszkaniowa jest możliwa, ale przy zachowaniu odpowiedniego komfortu akustycznego. Jednak mieszkańcy strefy wewnętrznej mogą też skorzystać z nowych możliwości, jakie stworzyła im OOU: procedury koncyliacyjnej lub wystąpienia o odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości.

Procedura koncyliacyjna jest łatwiejsza zarówno dla lotniska jak i dla mieszkańców, którzy się na to zdecydują. Jest to bowiem wyłącznie porozumienie, na mocy którego lotnisko wypłaca mieszkańcowi odszkodowania z tytułu ustanowienia OOU, które musi pokryć koszty poprawy komfortu akustycznego w danym budynku. Dotychczas z tej procedury skorzystało 212 mieszkańców, którzy w sumie dostali ponad 394 tys. zł.

Znacznie dłuższa, ale – jak pokazują statystyki – popularniejsza jest droga sądowa – w poznańskich sądach zarejestrowano już 843 pozwy z tytułu utworzenia wokół lotniska OOU. Część z nich domaga się finansowej rekompensaty za spadek wartości posiadanej nieruchomości.

I chociaż żaden wyrok jeszcze nie zapadł, to władze lotniska postanowiły “wspomóc” sądy dodatkowymi danymi – zleciły więc grupie ekspertów związanych z Centrum Wyceny Mienia analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie ewentualnego spadku cen. Wyniki tej analizy poznaliśmy w piątek.

– Z analizy wynika, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania wokół portu loticzego Ławica wpłynęło na wartość nieruchomości w sposób marginalny lub żaden – podkreśla Grzegorz Bykowski, wiceprezes zarządu Ławicy, informując jednak, że okres 6 lat (obejmujący 14 tysięcy transakcji, tak z obszaru zewnętrznego jak i wewnętrznego), który był poddany analizie, okazał się za krótki, żeby zebrać wystarczającą ilość danych (większość z transakcji miała bowiem miejsce w obszarze zewnętrznym). – Brak jest ofert, chęci sprzedaży nieruchomości. To też świadczy o tym, że Grunwald i okolice lotniska to bardzo dobre dzielnice Poznania i ludzie nie chcą stąd uciekać. Lokalizacja lotniska cywilnego nie jest tym, co odstrasza.

Nawet jednak, gdyby brać wyniki analizy za wystarczające, to biegli stwierdzili, że w przypadku różnych nieruchomości spadki wzrosu wartości wyniosły od 1 do 3 proc., mieszczą się zatem w granicach błędu statystycznego. Tymczasem podczas procesów biegli wskazują na spadki od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent. Co więcej, w przypadku niektórych nieruchomości notowano nawet wzrosty wartości nieruchomości zanim została wyznaczona OOU, a w momencie gdy lotnisko już działało.

Bykowski podkreśla, że w przypadku procesów sądowych toczonych w sprawie OOU wokół Ławicy wielu biegłych stosuje takie same kryteria, jak w przypadku lotniska wojskowego na Krzesinach. Dodatkowo biegli – zdaniem władz lotniska – nie stosują aktualnych map akustycznych, porównują ceny ofertowe, a nie transakcyjne, poddają badaniu zbyt małą liczbę transakcji. Nie stosują także metody porównywania rynków równoległych, a przy próbie wgłębienia się w metodologię ich pracy zasłaniają się swoim doświadczeniem i know-how.

– Z naszego punktu widzenia wydaje nam się, że ta metoda jest błędna – nie ukrywa Bykowski.

Mariusz Wiatrowski, prezes Ławicy zwraca uwagę, że atmosfera “wyciągania” odszkodowań od lotniska jest podsycana przez niektóre osoby, nawet niekoniecznie mieszkańców.
– Więcej umiaru, więcej rozwagi w dochodzeniu roszczeń – apeluje Wiatrowski.

Jaka jest przybliżona ilość lokali w obu strefach obszaru ograniczonego użytkowania w Poznaniu i Przeźmierowie?

– Strefa wewnętrzna OOU – nieruchomości mieszkalne – około 1100 nieruchomości
– Strefa wewnętrzna OOU – budynki użyteczności publicznej – 10
– Strefa zewnętrzna OOU – nieruchomości mieszkalne – około 1500 nieruchomości i dodatkowo 800 lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych
– Strefa zewnętrzna OOU – budynki użyteczności publicznej – 11